Romeo33
Active member
BẤT ĐỘNG SẢN TRUNG QUỐC 18 NĂM RỰC RỠ!
Năm 2019 tôi sang TQ, vẫn anh khách hàng người TQ làm BĐS dẫn sang tận Liêu Ninh chơi, ở đấy đất đai bạt ngàn, nhiều căn biệt thự xây dở dang tiếc thật. Họ xây như kiểu 100 cái như một nhưng tất cả đều dang dở. Tôi tìm hiểu ra thì Trung Quốc, có giai đoạn bùng nổ BĐS khá dài. Phải kể từ sau 1998 sau khủng hoảng Châu Á đi qua thì 2000-2017. Giá nhà tăng trên phạm vi toàn quốc, doanh nghiệp phát triển bất động sản mọc lên như nấm, tỷ lệ sở hữu nhà của hộ gia đình đô thị tăng mạnh. Là biểu tượng tài sản của người dân và chiếm tỷ trọng lớn nhất 24-30% GDP.
Nguyên nhân bùng nổ phải kể đến 2 động lực chính là quá trình đô thị hóa thần tốc và Từ năm 2000–2010, nhóm dân số từ 20–44 tuổi, lực lượng mua nhà chủ lực chiếm tỷ trọng trong quy mô dân số rất lớn khoảng 550 triệu người. Tạo ra nhu cầu rất lớn về BĐS cả về ở và nhu cầu tích lũy tài sản vì nhóm người này đang là nhóm lao động chính có khả năng duy trì được tín dụng cao. Có thời điểm, cho vay mua nhà chiếm tới 45% tổng dư nợ hộ gia đình, khiến sức mua được tăng gấp nhiều lần nhờ đòn bẩy tài chính. Trong giai đoạn này, thu từ bán đất trở thành nguồn thu chủ lực của nhiều địa phương càng thúc đẩy cơn say BĐS lên tầm cao mới: Chấp nhận cho những dự án phi lý cả về quy hoạch lẫn tầm nhìn và chức năng của cái là ở. Họ thả ra cho xây đô thị mà còn chưa có hệ thống điện, nước, trường, bệnh viện và cả hạ tầng giao thông còn chưa xong.
Giai đoạn 2015–2016, Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến đều chứng kiến giá nhà nhân đôi. Vì những TP này giá nhà đã quá cao sẵn rồi mà còn nhân đôi được thì các bạn hãy hình dung giá nó khiếp thế nào.
Thời điểm đỉnh cao nhất là 2016, diện tích và giá nhà đều lập kỷ lục, tăng 22.5% và 34.8%, mức tăng hiếm thấy trong lịch sử thế giới. Hầu hết các doanh nghiệp áp dụng chiến lược ba cao: cao đòn bẩy , cao nợ, cao tốc độ quay vòng, giúp họ mở rộng quy mô nhanh chóng. Tỷ lệ nợ/tài sản phổ biến 75–80%.
Trước 2021, tốc độ tăng giá nhà > lãi suất vay, tạo chênh lệch dương kéo dài => khiến mua nhà trở thành canh bạc chắc thắng. Vì suốt 18 năm BĐS rực rỡ nên chẳng ai dự đoán và biết sợ điều gì cả, càng làm cho quả bóng căng lên và rực rỡ hơn. Và trong gần 20 năm đó, BĐS TQ tạo ra quy luật mà ai cũng từng trải nghiệm và tin gần như tuyệt đối vào:
Khi nóng thì siết, khi nguội thì bơm.
Các năm 2008, 2011, 2014 đều có các gói cứu thị trường.
Do đó, người ta tin rằng cứ đầu tư, đầu cơ mạnh vào, khó đâu sẽ có chính phủ cứu. À mà cứu thật mà! 3 lần được cứu nên 2014-2015 tạo ra làn sóng mua nhà mạnh nhất trong lịch sử. Vì người ta tin rằng lỡ có đầu tư xịt thì lại được cứu ở chu kỳ sau thôi, không thể bỏ lỡ.
Nhưng rồi...lần này 2017 đến giờ 2025 vẫn chưa được cứu. Sắp 9 năm trời rồi. Dân BĐS Trung Quốc đã xác nhận thời hoàng kim không thể lặp lại nữa. 9 năm nuôi nợ nần và sống trong chật vật và những câu chuyện vì ôm BĐS mà bi ai, bi lụy liên tục diễn ra và viral trên khắp MXH TQ đã khiến cả thị trường kinh hãi.
Vì sao thời hoàng kim không thể lặp lại? Thì tôi có nhận định rằng do:
- 1. Ba loại lợi thế mang tính lịch sử đã mất
- Dân số vàng suy giảm
- Đô thị hóa tiến gần ngưỡng bão hòa (~70%)
- Dư địa tăng đòn bẩy tài chính gần như cạn kiệt
- 2. Cung và cầu đảo chiều
- Trung Quốc đã từ thiếu nhà chuyển sang dư cung tổng thể.
- Tỷ lệ căn hộ/hộ dân gần 1.10 – gần bằng Mỹ, Nhật.
- 3. Yếu tố tài chính bị triệt tiêu
- Tinh thần nhà để ở, không để đầu cơ trở thành chủ trương xuyên suốt.
- Sau năm 2023, lợi nhuận đầu tư bất động sản chuyển âm, mua nhà không còn là kênh tạo tài sản chắc chắn.
- 4. Kinh tế chuyển đổi mô hình
- Nền kinh tế chuyển từ tăng trưởng tốc độ sang tăng trưởng chất lượng; bất động sản bị đưa trở về đúng vị trí: lĩnh vực dân sinh, không phải động cơ tăng trưởng.
- 5. Áp lực làm đối trọng
- Kể từ trade-war 2018 cho đến tận giờ TQ bắt buộc vào cuộc chiến đối trọng với Mỹ, phải chi tiền rất nhiều cho khoa học công nghệ, quốc phòng, an ninh và đặc biệt là mang vốn ra nước ngoài đầu tư để gia tăng quyền lực địa chính trị. Tín dụng bắt buộc không thể tập trung cho BĐS như trước nữa.
- Ngày nay, khi nhà để ở trở thành tư duy chủ đạo và thị trường bước vào giai đoạn bình thường hóa, kỷ nguyên mua là thắng, giữ là giàu đã chính thức khép lại. 18 năm rực rỡ!
Nguồn: Phúc Trần
Nhưng mà cũng là lời nhắc nhở cho ai làm ở mảng tài chính/đầu tư: muốn sống lâu với nghề thì đừng để những điều khuất tất hủy cả sự nghiệp nhé! 