Romeo33
Active member
KINH NGHIỆM MUA ĐẤT : HĐ ĐẶT CỌC (PHẦN 2)
- Nay tối cuối tuần không đi đâu nên tranh thủ ngồi viết tiếp, nhân tiện xin cám ơn anh em đã quan tâm ủng hộ và tham gia trao đổi chia sẻ kinh nguyệt với thớt. Mình xin phép vào bài luôn nhé :beauty:
- Về pháp lý tuy còn rất nhiều điều để nói nhưng mình nghĩ những gì quan trọng nhất đã chắt lọc được cho anh em ở phần trước rồi nên chúng ta sẽ sang bước tiếp theo. Sau khi chọn được đất, chốt được giá và confirm về pháp lý, chúng ta sẽ đi đến bước đặt cọc(Trừ trường hợp xúc thẳng thì bỏ qua bước này)
- Để chia sẻ về đặt cọc chúng ta sẽ phải nói về hình thức và nội dung:
1. Hình thức đặt cọc
- Có nhiều hình thức đặt cọc và mỗi loại sẽ có những ưu nhược điểm riêng nhằm đáp ứng quy định pháp luật và tình hình thực tế, tựu chung lại mình xin phép chia thành 2 trường hợp đó là đặt cọc giấy viết tay và đặt cọc công chứng.
A. Đặt cọc giấy viết tay
- Là việc 2 bên tự giao nhận tiền, viết giấy đặt cọc cho nhau, đôi khi sẽ có thêm môi giới, người làm chứng khác cùng ký. Đây là hình thức đặt cọc đơn giản, dễ thực hiện, không tốn chi phí và không có yêu cầu về giấy tờ.
- Nghe thì khá là chim ưng đấy, nhưng giao dịch viết tay tiềm ẩn nhiều rủi ro do được lập dựa theo ý chí, kinh nghiệm và kiến thức của các bên. Có những HĐ đặt cọc được viết rất đơn giản chỉ trong nửa trang giấy, đôi khi là 5 dòng, lại có những hợp đồng viết dài như trang sớ, hơn cả ký ở VP công chứng nhưng chưa chắc đã đầy đủ nội dung cần thiết.
- Hậu quả thì nhiều vô kể, hợp đồng bị tuyên vô hiệu do sai đối tượng mua bán hoặc chủ thể ký kết, HĐ được viết theo hướng có lợi cho 1 bên, hđ không quy định rõ ràng về quyền và nghĩa vụ... Vậy đặt cọc viết tay dành cho những giao dịch thế nào?
- Không có sổ, giao dịch không đáp ứng được giấy tờ theo yêu cầu của VP công chứng: Tình huống này xảy ra khá thường xuyên như việc chủ nhà cần tiền gấp, chưa có sổ, sổ đang thế chấp vào ngân hàng, sổ đang để ở tỉnh thành khác... Giá đất lên từng ngày từng giờ, đối với những mảnh hot người bán chỉ quan tâm ai trả cao hơn là bán nên để đợi đầy đủ giấy tờ thì chắc không còn đến lượt chúng ta.
- Giao dịch dựa trên quan hệ và uy tín: là những giao dịch với Anh em, họ hàng trong gia đình, bạn bè, đối tác... hình thành dựa trên sự tin tưởng giữa đôi bên. Mình đã thấy nhiều trường hợp người bán tự viết giấy nhận cọc xong gửi ship bưu điện cho người mua, đôi khi là chuyển tiền cọc cho nhau dựa trên tin nhắn zalo, chả cần ký tá giấy tờ gì cả, khá là tiện.
B. Đặt cọc tại văn phòng công chứng
- Vẫn là việc đặt cọc dựa theo ý chí của các bên nhưng được thực hiện và xác thực bởi đơn vị có chức năng công chứng. Nếu có thời gian và muốn bảo đảm an toàn thì đây là hình thức tối ưu nhất.
- VPCC sẽ lo cho các bạn cả về hình thức và nội dung của Giấy đặt cọc, kiểm tra một phần pháp lý của miếng đất được giao dịch cho bạn xem có đúng thuộc chủ sở hữu của bên bán không, đã ký đặt cọc cho người khác tại đơn vị công chứng nào chưa... việc của các bạn là chuẩn bị giấy tờ cần thiết và hẹn bên bán vào một ngày đẹp trời đưa nhau lên thôi. Sau khi công chứng đóng dấu xác thực, chủ đất sẽ không thể ký công chứng hoặc mua bán với bất kỳ ai cho đến khi xử lý xong hậu quả của HĐ đặt cọc đã ký với bạn. Tóm lại là bị xích cổ
2. Nội dung đặt cọc
- Hợp đồng đặt cọc rất dễ viết nhưng để viết đủ nội dung cần thiết thì không phải ai cũng có thời gian tìm hiểu để nắm chắc. Vậy nên mình sẽ chia sẻ theo hướng dành cho các bạn có mong muốn ký được HĐ đặt cọc có lợi cho mình, hoặc chỉ đơn giản là không bị đưa vào những hợp đồng bất lợi cho bản thân.
- Có rất nhiều trường hợp, tình huống xảy ra trên thực tế nên không phải HĐ nào cũng có thể sử dụng cho mọi trường hợp. Mỗi case sẽ có những nội dung cần đưa vào khác nhau nhưng sau đây là những nội dung cơ bản và cần chú ý dành cho HĐ đặt cọc, cả trong viết tay và công chứng
A. Chủ thể ký kết:
- Bạn phải chắc chắn về việc bạn ký hợp đồng với đúng người có quyền bán mảnh đất trên. Nếu ở VPCC thì họ sẽ lo cho bạn nhưng nếu viết tay thì sẽ phức tạp hơn, anh em chú ý giúp mình những điểm sau:
- Sổ hộ gia đình/vợ chồng cùng đứng tên: Phải có đầy đủ những người có quyền sở hữu cùng ký hoặc ủy quyền lại cho 1 người đại diện ký.
- Sổ đứng tên một người: Kiểm tra về tình trạng hôn nhân, nếu đã kết hôn thì phải có xác nhận đây là tài sản riêng của người bán hoặc vợ/chồng ủy quyền lại cho người bán ký kết.
- Ký với người không đứng tên sổ: Kiểm tra chủ sở hữu sổ theo 2 bước trên và đối chiếu với hợp đồng ủy quyền của người được ủy quyền đi ký thay.
- Sau khi đã bảo đảm được các nội dung trên, mọi người có thể ghi tùy thích trên hợp đồng, Bên A - B, bên Mua- Bán... nhưng nên có đầy đủ các thông tin như: Họ và tên, ngày tháng năm sinh, CCCD/hộ chiếu, HKTT...
B. Đối tượng đặt cọc:
- Là miếng đất mà các bạn sẽ giao dịch, các bạn có thể sử dụng mẫu như sau:
- Đối tượng đặt cọc là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất tại Giấy chứng nhận số ... Ngày vào sổ... Cấp ngày... Do .... cấp.
- Sau đó thì điền toàn bộ thông tin của sổ đỏ như mình đã hướng dẫn ở bài trước vào là đã khá đầy đủ rồi.
C. Số tiền đặt cọc:
- Ghi cả bằng số và bằng chữ
D. Thời hạn đặt cọc và giá chuyển nhượng:
- Các bạn có thể lựa chọn có hoặc không quy định thời gian đặt cọc, ngày ký HĐMB, giá mua bán. Nếu có quy định giá mua bán thì theo mình nên có 1 dòng là Giá có thể thay đổi khi ký HĐ mua bán nhưng phải có sự đồng ý của các bên. Thuận tiện cho việc ký kết sau này, cũng như chuế thốn(là hành vi vi phạm pháp luật, tôi không chia sẻ công khai đâu nhé nên đừng hỏi).
E. Mức phạt cọc:
- Đặt cọc được thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự, bao gồm cả đặt cọc mua bán BĐS. Theo đó nếu bên mua không thực hiện thì sẽ bị mất cọc, còn bên bán không thực hiện sẽ phải trả gấp đôi cọc(trừ khi bạn chấp nhận cho bên bán chỉ phải trả cọc), tựu chung lại gọi là phạt cọc.
Tuy nhiên các bạn hoàn toàn có thể thỏa thuận có phạt cọc hay không, phạt cọc bao nhiêu tiền. Có trường hợp bên bán không chấp nhận bên mua cọc nhiều tiền hoặc quy định phạt cọc ít để ai trả cao hơn còn phá được hợp đồng.
F. Quyền và nghĩa vụ các bên:
- Thực hiện đúng và đầy đủ hợp đồng, cam kết thông tin đúng, cam kết đất thuộc quyền sở hữu hợp pháp, không có tranh chấp... Các fen cứ nghĩ được cái gì thì thêm vào, bảo đảm phù hợp thực tế và không trái pháp luật là được
Vậy là đã kết thúc HĐ đặt cọc, các bên chỉ việc ký, có thể lăn tay, điểm chỉ, quay phim vi bằng các thứ lại nếu cần thiết sau đó trao cho nhau và chờ đến ngày ký HĐMB.
Cám ơn anh em đã đọc đến đây nhé, dcm hết cả buổi tối t6 chỉ để ngồi viết cái bài này. Vừa nghĩ vừa viết nên câu cú lủng củng, mình cũng hạn chế về kiến thức nên vẫn còn những thiếu sót chưa đầy đủ, các fen có kinh nghiệm vào chia sẻ, góp ý thêm giúp mình nhé
